Является ли тсж управляющей организацией17.04.201917.02.2019admin

Является ли тсж управляющей организацией


Бесплатная юридическая консультация:

До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ТСЖ и управляющих организаций при заключении между ними договора управления.

Оглавление:

В практике таких отношений появилось даже такое мнение ТСЖ, что при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций. Приведем по данному вопросу нашу точку зрения (в дополнение к ранее представленному соответствующему разъяснению).

В настоящее время в большом количестве случаев ТСЖ, особенно вновь созданные, заключают договор управления с управляющей организацией.

Многие ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления ТСЖ.

Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ТСЖ, связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а, следовательно, и с финансовым планированием деятельности ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями. Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ и между ТСЖ и управляющей организацией заключен договор управления.

Жилищный кодекс предусматривает:


Бесплатная юридическая консультация:

1) создание ТСЖ (глава 13 ЖК РФ)

2) организацию деятельности ТСЖ (глава 14 ЖК РФ)

То есть — в любом доме может быть создано ТСЖ при этом относительно организации управления домом (пп.4 п.148 ЖК РФ), дом может управляться:

— или ТСЖ (правлением)

— или управляющей организацией.


Бесплатная юридическая консультация:

1 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ, но способ управления не менялся, следовательно, домом управляет – управляющая организация.

2 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ — домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.

Подпункт 4 ст.148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (пп.4 ст.44 ЖК РФ): или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или при создании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.

То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способа управления – «ТСЖ».

При управлении домом управляющей организацией ТСЖ не осуществляет контроль за финансовыми потоками, и в этом преимущество ТСЖ, поскольку все риски «неплатежей» ложатся на управляющую организацию.

Взаимоотношения управляющей организации и ТСЖ строятся только через договор управления:


Бесплатная юридическая консультация:

— управляющая организация предлагает ТСЖ перечень работ и смету на их выполнение на срок не менее 1 года;

— ТСЖ утверждает: перечень работ, график и объемы их выполнения. Смету на их выполнение, величину платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества;

— перечень работ (с графиком и объемом их выполнения), смета, размер платы являются составной частью договора управления, как приложения к нему;

— управляющая организация обязана выполнять работы в соответствии с условиями договора вне зависимости от порядка и объемов поступающих средств собственников (нанимателей) в управляющую организацию (достаточность финансовых средств – это риски управляющей организации);

— ТСЖ подписывает управляющей организации ежемесячные акты оказанных услуг, выполненных работ с указанием их стоимости по смете и с её пересчетом при невыполнении или некачественном выполнении работ.


Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, ТСЖ в отношениях с управляющей организацией представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме (пп.8 ст.138 ЖК РФ) и соответственно, выступает заказчиком работ, осуществляющим, к тому же, контроль за их выполнением. При этом отметим, что у ТСЖ в указанном случае нет задачи – контролировать финансовые потоки, у ТСЖ задача – контролировать объемы, качество и своевременность выполнения работ, и фиксировать соответствующую информацию в актах.

ТСЖ может осуществлять дополнительно (из создаваемых фондов) финансирование управляющей организации только непредвиденных договором управления работ, и то – в зависимости от того, как это будет прописано договором управления.

Есть ТСЖ, которые считают, что они «нанимают» управляющую организацию, которая действует при управлении домом от имени ТСЖ, в связи с чем поручают ей и вести свой бухгалтерский учет. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат вариантов отношений, когда одно юридическое лицо «нанимает» для каких-либо действий другое юридическое лицо.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ – может заключать только договоры:

— при управлении ею многоквартирным домом – договор управления – ст.162 ЖК РФ, где управляющая организация выступает всегда от своего имени;


Бесплатная юридическая консультация:

— при управлении домом ТСЖ – договор подряда (глава 37 ГК РФ) который именуется в Жилищном кодексе РФ договором о содержании и ремонте общего имущества (пп.1 п.1 ст.139 ЖК РФ, п.6 ст.148 ЖК РФ).

То есть, если домом управляет ТСЖ, управляющая организация не может заключить с таким ТСЖ договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.702 ГК РФ), который отличается от договора управления (ст.162 ЖК РФ) и порядком выполнения работ и порядком их оплаты (ст., 715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т.п.). Но в таком случае все риски неплатежей граждан ложатся на ТСЖ.

По вопросу ведения управляющей организацией бухгалтерского учета ТСЖ отметим следующее.

По Закону о бухгалтерском учете (далее – Закон № 129-ФЗ) – любая организация вправе вести бухгалтерский учет непосредственно своим персоналом или с привлечением специализированной организации (п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ). Однако, специализированной организации могут передаваться только учетные функции, т.е. ведение бухгалтерской документации и передача её организации-заказчику таких услуг.

То есть, управляющая организация в таких отношениях с ТСЖ выступает не как управляющая домом организация, а как специализированная организация, ведущая отдельные учетные операции за ТСЖ. При этом все финансовые потоки, касающиеся деятельности ТСЖ (при всех вариантах управления домом) производятся только с использованием банковского счета ТСЖ, бухгалтерская документация и отчетность по всем поступлениям и расходам составляется только по ТСЖ (ст.9 Закона № 129-ФЗ).


Бесплатная юридическая консультация:

Если управляющая организация намерена получать платежи граждан с последующим их перечислением в ТСЖ (при управлении домом ТСЖ), то с 1.01.2010 года такие отношения регулируются Законом № 103-ФЗ, когда управляющая организация должна заключить с ТСЖ договор на прием платежей и стать оператором ТСЖ, а это — самостоятельный вид деятельности и не относится к договору управления.

Таким образом, при заключении договора управления ТСЖ с управляющей организацией в соответствии с пп.3 п.2 ст.161 ЖК РФ домом управляет управляющая организация по правилам ст.162 ЖК РФ, а также п.4, 5, 6 ст.155 ЖК РФ, а не ТСЖ.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом выступает только от своего имени, а не от имени ТСЖ, а следовательно, управляющая организация получает все платежи граждан и за содержание и ремонт жилья, и за коммунальные услуги как собственные доходы, и производит оплату подрядным и специализированным организациям в качестве собственных расходов. В смете доходов и расходов ТСЖ такие операции не отражаются.

Финансовый план Товарищества при управлении многоквартирным домом управляющей организацией может быть составлен по 2-м вариантам. Варианты отличаются в зависимости от того, какое решение примет ТСЖ – установить для членов ТСЖ взносы на содержание общего имущества, которые будут вноситься в ТСЖ, а ТСЖ будет оплачивать в соответствующей доле (за членов ТСЖ) услуги, работы управляющей организации (один вариант), или платеж за содержание общего имущества, который члены ТСЖ (равно, как и не члены) будут оплачивать управляющей организации (другой вариант). При этом, платежи за коммунальные услуги должны поступать и от членов, и от не членов ТСЖ напрямую в управляющую организацию, т.е. договор с РСО в указанном случае заключает всегда управляющая организация.

Относительно права ТСЖ самостоятельно выбирать управляющую организацию, считаем, что такие полномочия для ТСЖ должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан на следующем.

Бесплатная юридическая консультация:

Ст.44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления. Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ в указанном случае создано (ст.136 ЖК РФ), но не является способом управления (пп.4 ст.148 ЖК РФ, в соответствии с которым домом может управлять ТСЖ или управляющая организация), то решение об управлении домом (с созданным ТСЖ) управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или председателем ТСЖ, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ (в указанном случае привлекаемая ТСЖ организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).

Если собственники помещений на их общем собрании, создавая ТСЖ (или в сложившихся условиях), выберут способ управления ТСЖ, то управляющая организация, которая намерена одновременно вести учет бухгалтерских операций ТСЖ и получать платежи граждан с перечислением их ТСЖ (или осуществляющая данные операции в сложившихся условиях) должна заключить с ТСЖ три вида договоров:

1) договор подряда на выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (п.6 ст.148 ЖК РФ).

2) договор оказания услуг по ведению учетных операций, связанных с ведением бухгалтерского учета в ТСЖ (пп. «в» п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ).

3) договор на прием платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в адрес ТСЖ, в котором организация (ранее именуемая управляющей) – оператор, отвечающая требованиям Закона № 103-ФЗ, а ТСЖ – поставщик.


Бесплатная юридическая консультация:

Когда ТСЖ только создаются, целесообразно сохранить способ управления – управляющая организация, а ТСЖ – «поучиться» определенное время управлять домом. Как только ТСЖ почувствуют силу и достаточную компетентность в соответствующих вопросах, можно переходить на вариант самостоятельного управления домом ТСЖ.

Источник: http://xn—-itbefnobgutsuf.xn--p1ai/publ/kto_upravljaet_domom_pri_zakljuchenii_tszh_dogovora_upravlenija_s_upravljajushhej_organizaciej/

Является ли ТСЖ управляющей организацией? Как заключить договор с УК?

Подавляющее большинство россиян проживает в многоквартирных домах.

И дома эти нуждаются в оптимальной системе управления.

В частном доме порядок действий зависит исключительно от владельца.


Бесплатная юридическая консультация:

Но если в доме более тридцати собственников, тогда задача по управлению переходит к организации – ТСЖ или управляющей компании.

О том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, а также о том, как пожаловаться на него или выйти из сообщества, вы можете узнать на нашем сайте.

Главные отличия между двумя типами структур

Является ли ТСЖ управляющей организацией? О том, что собой представляет товарищество собственников жилья, на сегодняшний день известно очень многим.

Фактически, жильцы на общем собрании решают посредством голосования – создавать ли некоммерческую организацию, которая бы управляла многоквартирным домом или домами.

Созданное ТСЖ становится полноправным только после того, как оно проходит полную процедуру оформления в качестве юрлица.


Бесплатная юридическая консультация:

Товарищество будет нести полную ответственность, согласно нормативным документам, за то, в каком состоянии содержится имущество, являющееся общей собственностью. Также существует ответственность перед владельцами имущества за качество коммунальных услуг.

Главное отличие ТСЖ от управляющей организации заключается в непосредственной цели создания структуры. Цель в первом случае – это полноценное руководство домом и общим имуществом, а также максимальная оптимизация расходов.

Если во главе многоквартирного дома стоит товарищество собственников жилья, то все не потраченные денежные средства, так или иначе, остаются на общем счету.

Тратятся деньги исключительно в интересах сообщества. Деньги, которые остаются в процессе работы УК, будут тратиться на нужды структуры и ее сотрудников.

Руководство домом с помощью ТСЖ гораздо проще и выгоднее для владельцев жилья. Основные причины этого заключаются в том, что во главе правления стоят жильцы – владельцы квартир.


Бесплатная юридическая консультация:

Состав правления избирается через голосование во время общего сбора. А вот действующий персонал управляющей компании назначается руководителем УК. При этом интересы владельцев жилья совершенно не учитываются.

Каждый возникающий вопрос, касающийся работы ТСЖ, разбирается на общем собрании, где по нему принимается решение здесь же.

Члены сообщества сами решают, какие именно расходы становятся первыми на очереди.

В УК за принятие решений будет отвечать руководство.

Одна из главных задач владельцев квартир, находящихся на руководящих должностях, заключается в подписании договоров с подрядчиками, которые занимаются поставкой коммунальных услуг и различных ресурсов.


Бесплатная юридическая консультация:

Как правило, поставщики всегда идут на заключение соглашений, поскольку они получают оплату непосредственно со счетов, находящихся под контролем правления. В случае с сообществом жильцов существенно реже возникают вопросы с задолженностями, нежели с УК.

Образец сметы доходов и расходов ТСЖ, а также Устава вы можете скачать на нашем сайте.

Могут ли совмещаться функции обеих организаций?

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией? Довольно часто возникает вопрос, возможно ли такое, что ТСЖ будет одновременно являться УК или существовать в одно и то же время. На самом деле у товарищества есть право на:

  • самостоятельное управление;
  • подписание соглашений на оказание услуг УК.

Организация жильцов может самостоятельно нанимать на работу весь необходимый персонал, а также осуществлять контроль над качеством исполнения ими своих обязанностей. Так, фактически ТСЖ является главной структурой.

Возможно ли единовременное существование ТСЖ и УК?

Очень часто сообщества жильцов делают выбор варианта, когда заключается договор именно с управляющей компанией, передавая ей часть функций или все функции.


Бесплатная юридическая консультация:

Во многом это происходит потому, что именно УК являются оптимальным средством управления ресурсами и имуществом домов.

Многие компании имеют очень существенный опыт руководства домом, и каждый их сотрудник обладает очень высокой квалификацией.

Последнее касается не только узких специалистов, но и даже рабочего персонала.

При одновременном существовании УК и ТСЖ, товарищество имеет возможность осуществлять контроль над работой УК, используя при этом административные ресурсы.

Плюс ко всему, далеко не все из руководящего состава сообщества жильцов обладают знаниями в своей специальности.


Бесплатная юридическая консультация:

Обе структуры при одновременном существовании тщательно согласовывают все вопросы оплаты по определенному тарифу. Предварительное обсуждение позволяет сократить количество услуг, ряд из которых признаются ненужными.

Кто осуществляет функции управления, если между организациями заключается договор на осуществления этих функций? Если между сообществом собственников и УК заключается соглашение, это означает, что домом будут заниматься сразу две структуры.

Наемная компания занимается заключением всех сделок юридического характера, а также решает все вопросы, касающиеся имущества, от имени сообщества собственников. УК будет получать оплату собственных услуг. Объем оплаты будет отдельно прописываться в договоре.

Формально, в данном случае во главе системы контроля будет находиться именно товарищество. УК всего лишь только берет на себя весь функционал.

Виды договоров

В настоящее время товарищество может заключать с УК несколько видов соглашение. Основными из них являются следующие два:


Бесплатная юридическая консультация:

  • подряд;
  • договор управления, когда функции полностью передаются компании.

Если подписываются документы подряда, руководство домом осуществляется сообществом собственников.

Это условие согласуется со статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отношения двух организаций будут регулироваться статьей 702 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательным условием при подписании такого документа является перечисление всех обязательных функций управляющей структуры:

  • осмотр всей общей собственности;
  • тщательная подготовка всех инженерных коммуникаций;
  • работы по вывозу отходов;
  • очистка придомовой территории и всех помещений;
  • полное обеспечение всей пожарной безопасности;
  • прочие работы.

Если же выбирается соглашение по вопросам управления, речь о котором подробно шла в предыдущем пункте, возникает иная ситуация, когда сочетаются две формы правления.


Бесплатная юридическая консультация:

В этом случае общество владельцев имеет полное право на проверку качества всей проделанной работы. При этом контроль над финансовыми потоками не будет находиться под юрисдикцией собрания.

Собрание выступает посредником между УК и каждым собственником. УК будет непосредственно взаимодействовать только с председателем и правлением, что гораздо удобнее, чем выходить на связь со всеми жильцами по отдельности.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании?

Казалось бы, если договор между организациями заключен, то он легко подлежит и расторжению. Но на деле все оказывается не так просто. Существует перечень конкретных причин, которые могут стать непременными условиями для расторжения:

  • несоблюдение условий сделки;
  • невыполнение УК взятых на себя обязательств;
  • отказ в предоставлении отчетной документации;
  • истечение срока соглашения.

Быстрее всего расторжение договора и возвращение дома под полное руководство собрания жильцов происходит при условии истечения срока действия документа.

Что же касается остальных пунктов, то отказ от услуг УК согласно им, должен в обязательном порядке подтверждаться документально.

По данному вопросу будет необходимо обратиться в специальные органы – прокуратуру или жилищную инспекцию. Проверка сотрудниками прокуратуры назначается, если на управляющую структуру будут поданы жалобы владельцев квартир.


Бесплатная юридическая консультация:

Полученных доказательств будет достаточно для обращения в суд. В этом случае УК потребуется доказательство выполнения своих функций в полном объеме.

Тем, кто не посетил собрание, будут предоставлены специальные бланки для голосования. Каждый голос на собрании будет рассчитываться в соответствии с тем, какой именно долей обладает собственник в доме. Это попадает под действие статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

После того как принимается решение о создании и воссоздании товарищества, в УК обязано поступить уведомление о том, что договор расторгнут, или что он будет расторгнут в ближайшее время.

Считается, что первое время доверить регулирование коммунальными и прочими процессами стоит доверить управляющей организации.

Это позволяет поддерживать высокое качество оказания услуг, а также накапливать опыт, чтобы потом перейти на обслуживание под руководством собрания владельцев квартир. Выбор системы в любом случае лежит на собственниках.


Бесплатная юридическая консультация:

О том, в чем состоит системная ошибка в управлении многоквартирным домом, вы можете узнать из видео:

Источник: http://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/upravlyayushhaya-kompaniya.html

Когда ТСЖ является управляющей организацией?

Специальный счет можно открывать при любом способе управления многоквартирным домом

В данной статье не будут рассматриваться все аспекты открытия и использования специального счета, регулированию которого посвящена специальная глава 16 «Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете» (ст.ст.ЖК РФ). В статье будет рассматриваться только один вопрос: кто может открывать спецсчет. Дело в том, что не только у простых собственников помещений, но и у опытных экспертов и практиков, у чиновников вольно или невольно возникли затруднения в понимании этого вопроса, а значит, ставится под вопрос перспектива распространения такого, как представляется, очень нужной и полезной модели формирования фонда ремонта МКД.

В новом разделе IX ЖК РФ преобладает административная модель финансирования капремонта. Данный раздел вносила группа депутатов, которая достаточно близка к исполнительной власти. Но текст проекта федерального закона готовили специалисты Государственной корпорации «Фонд содействия развитию жилищно-коммунального хозяйства». Сейчас это не имеет практического значения, но объясняет почему все же рыночный подход, ориентированный на самостоятельное распоряжение собственниками помещений в МКД средствами фонда ремонта, урегулирован так, что его трудно реализовать. Дело в том, вся практика реализации закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» строилась на принятии решений органами государственной власти субъектов РФ, главным образом в региональной программе, а всем остальным (общим собраниям собственников помещений в МКД, ТСЖ/ЖСК/ЖК, управляющим организациям) отводилась роль статистов. Такое же «реформирование» реформаторы решили воспроизвести и в новом регулировании порядка финансирования и проведения капремонта МКД.


Бесплатная юридическая консультация:

С большим трудом в принятый 08.06.2012 г. в первом чтении текст законопроекта по рассматриваемому вопросу при подготовке ко второму чтению удалось включить альтернативную модель формирования фонда ремонта МКД на спецсчете. Саму идею спецсчета, денежные средства на котором принадлежат не владельцу счета, а собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности позаимствовали из внесенного тогда еще Президентом Д.Медведевым проекта ФЗ №«О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Точнее, в данном законопроекте было предложено несколько новых видов банковских счетов, в которых владелец счета и собственник средств на счете были разными лицами. С учетом необходимости предусмотреть возможность изменения собственниками помещений способа управления МКД, длительных сроков между ремонтами различных элементов общего имущества, сложившегося тренда на «кошмаривание» ТСЖ и управляющих организаций, угрозы их банкротства Институтом экономики города было решено предложить адаптировать к потребностям финансирования капремонта МКД содержащийся в поправках в гл. 45 ГК РФ «Банковский счет» нового параграфа 3 «Номинальный счет», назвав такой счет специальным. Поскольку законопроект №разбили на части и положения о банковских счетах на сегодняшний день еще не приняты, то это было правильное решение. Уже 25 декабря 2012г. принятым законом № 271-ФЗ ЖК РФ был дополнен разделом IX, который предусматривал регулирование правового статуса специального счета.

Почему реализация на практике этой модели может быть, к сожалению, затруднена? Потому, что неискушенные правоприменители и хитрые чиновники считают, что специальный счет могут открывать только ТСЖ и ЖСК.

При внимательном прочтении ЖК РФ…

На самом деле, спецсчета можно открывать не только при способе управления домом ТСЖ/ЖСК, но и при управлении домами управляющей организацией, и даже при непосредственном управлении собственниками помещений в МКД. Если не понимать такую возможность, не верить в ее реализуемость, не предпринимать для этого необходимые шаги, то взносы за капремонт подавляющего числа МКД попадут в «общий котел» регионального оператора и будут перераспределяться им с одних домов на другие. При хроническом дефиците на всех уровнях бюджетных средств на финансирование капремонта МКД такая модель проектировалась и воплощена в РФ, в качестве доминирующей. Есть желание ее потеснить.

Итак, давайте рассмотрим две статьи нового раздела IX ЖК РФ, которые содержат возможность формирования фонда ремонта МКД на спецсчете на один конкретный дом при всех трех способах договора управления. На что нужно обратить внимание при изучении ЖК РФ.

Во-первых, читающих нормы нового раздела IX ЖК РФ сбивает с толку то, что не каждый замечает важное различие: в одной части норм, регулирующих вопросы зачисления взносов на капремонт, речь идет о специальном счете[1], а в другой части норм упоминаются простые расчетныесчета (не специальные), на которые перечисляться взносы[2], а также нормы, в которых указываются оба вида счетов[3]. При этом, это совершенно разные счета. Простой расчетный счет — это обычный текущий расчетный счет, владелец которого является и собственником средств на нем. О его правовой природе в ЖК РФ нет ни слова. Правовой режим такого расчетного счета урегулирован в гл. 45 и 46 ГК РФ. Совсем другой правовой статус у специального счета. Гражданско-правовые нормы о принадлежности средств на нем, об особенностях его открытия и закрытия, о допустимых банковских операциях сегодня содержатся только в ЖК РФ[4]. Причем, как будет подробнее разъяснено далее, под владельцем спецсчета в разделе IX ЖК РФ понимается не только ТСЖ или ЖСК, но и региональный оператор, а под владельцем простого расчетного счета упоминается только региональный оператор. На эту особенность нужно обращать внимание в каждой норме раздела IX ЖК.

Первой и самой главной нормой, которая дает ответ на вопрос о том, кто может быть владельцем спецсчета является ст. 175 ЖК РФ «Специальный счет». В части второй этой статьи установлено, что «владельцем специального счета может быть:

1) ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

2) осуществляющие управление МКД жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив».

Из этой нормы мы понимаем, какие ТСЖ могут быть владельцами спецсчета:

а) ТСЖ, созданное собственниками помещений в одном МКД. Это обычное однодомовое ТСЖ, как управляющее МК без привлечения управляющей организации, так и заключающее договор управления со сторонней организацией;

b) ТСЖ, созданное собственниками помещений в нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Это определение товариществ, требования к которым установлены в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Причем, если ЖК РФ и другие федеральные законы не потребовали ликвидации созданных до 17 июня 2011г. многодомовых товариществ, то ст. 175 лишает такие «старые» многодомовые ТСЖ открывать спецсчета и быть их владельцами. Я считаю, что это правильно с учетом того, что общее имущество может быть только в одном МКД, а никакого «междомового» общего имущества (общих сетей, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, «общего» земельного участка) не существует. Но речь не об этом. Есть четкое ограничение в отношении того, какие многодомовые ТСЖ могут открывать спецсчета;

c) жилищный кооператив. Это понятие вопросов не вызывает. Такие кооперативы действуют в соответствии с нормами раздела V ЖК РФ;

d) иной [помимо жилищного и жилищно-строительного кооператива] специализированный потребительский кооператив. Единственное, что можно сказать в отношении таких кооперативов, то это то, что согласно ч. 5 ст. 110 ЖК РФ под специализированными потребительскими кооперативами нужно понимать кооперативы, «создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами». Единственно теоретически возможным видом кооператива, который можно отнести к числу специализированных потребительских кооперативов являются жилищные накопительные кооперативы, которые функционируют в соответствии со специальным законом № 215-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах».

Некоторые считают, что употребленное в отношении вышеуказанных организаций уточнение «осуществляющее(ий) управление многоквартирным домом» сделано для того, чтобы обозначить товарищества или кооперативы «на самоуправлении», которые не заключают договоры управления МКД. По мнению автора, это ошибочное понимание.

Когда ТСЖ является управляющей организацией?

В соответствии с разделом VI ЖК РФ любое товарищество осуществляет управление МКД, оно для этого и создается (см. ч. 1 ст. 135, п. 2 ст. 138). Согласно части 2 2 ст. 161 ЖК РФ при заключении договора управления с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг. Само заключение договора управления товариществом или кооперативом является элементом управления домом. При этом товарищество и кооператив не передают свои функции по управлению. Они просто нанимают специализирующуюся на такой деятельности организацию, чтобы она за плату выполняла определенные управленческие действия, так сказать, параллельно, проводя системный мониторинг качества результатов управления управляющей организацией. И способ управления при этом не случайно не изменяется и не переименовывается. То, что контроль является функцией управления, надеюсь, ни у кого не вызывает сомнений. Осуществляя контроль за управляющей организацией ТСЖ и ЖСК продолжают управлять домом. При выявлении серьезных ошибок управляющей организации, правление ТСЖ и ЖСК может применить к управляющей организации гражданско-правовые санкции и даже расторгнуть договор.

Но помимо контроля любое ТСЖ(ЖСК, ЖК) определяют смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД, устанавливают на основе принятых смет доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с их долями в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 2 и 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Несмотря на заключение договора управления в ТСЖ и ЖСК должны проходить общие собрания членов таких организаций, выбираться члены правления, председатели, заслушиваться их отчеты, составляться планы. Конечно, при наличии договора управления все управленческие действия органов управления ТСЖ и ЖСК должны осуществляться с учетом того, что товарищество или кооператив привлекли управляющую организацию. Но в ЖК РФ есть только одно положение, упраздняющее при заключении договора управления МКД функцию ТСЖ и ЖСК. Это освобождение их от предоставления коммунальных услуг. Такое последствие вытекает из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ и п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. Но контроль за качеством предоставления коммунальных услуг, как управленческая функция, остается и прямо указан в ч. 2 2 ст. 161 ЖК РФ.

Ради справедливости нужно сказать, что в практике достаточно часто бывают ситуации, когда ТСЖ не управляет домом. Это массовые случаи создания ТСЖ «с нулевым балансом». Они часто создавались для включения в муниципальные и региональные программы капремонта при реализации закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В этих ТСЖ уже давно кончились полномочия членов правления и председателя, не созываются и не проводятся общие собрания членов ТСЖ, не принимаются годовые сметы, на заслушиваются отчеты, не работаю ревизионные комиссии, плата за содержание и ремонт общего имущества в МКД (язык не поворачивается назвать это взносами членов ТСЖ) вносится не на банковский счет ТСЖ, а на счет управляющей организации… Такие ТСЖ не управляют многоквартирными домами. Это псевдо ТСЖ, фантомы. Они существуют только на бумаге, в ЕГРЮЛ. Они совсем не работают и, поэтому только в отношении таких ТСЖ можно считать, что они не управляют МКД. Способ управления многоквартирными домами такими ТСЖ не реализован на практике. Поэтому они не могут открывать специальные счета. Конечно, их можно реанимировать и легализовать. Но для этого нужны желание, силы и время. А последнего сейчас очень-очень мало, чтобы успеть принять решение о выборе модели формирования фонда капремонта и реализации такого решения до окончания двухмесячного срока со дня вступления в силу региональной программы капремонта.

Выводы

Для вывода о том, что спецсчет может открываться не только указанными выше организациями необходимо внимательно изучить и понять ч. 3 ст. 175 ЖК РФ. Дословно она изложена так:

«3. Собственники помещений в МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета».

Представляется, что ч. 3 ст. 175 ЖК РФ устанавливает возможность открытия специального счета региональным оператором без какого-либо ограничения, т.е. при всех способах управления. Для такого вывода достаточно поставить ряд вопросов и найти на них логичные ответы.

Собственники помещений в каком МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета?

Существуют ли в ч. 3 ст. 175 или в других нормах кодекса какие-либо ограничения или уточнения в отношении МКД, собственники помещений в котором вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца спецсчета?

Мой ответ на первый из поставленных вопросов: в любом МКД, независимо от реализуемого в нем способа управления. Действительно, в случае, если правление ТСЖ или ЖСК и его председатель не пользуются у собственников помещений в доме полным и безоговорочным доверием, то собственники помещений на общем собрании могут принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. Этому ничего не мешает. Ведь открытие специального счета только ТСЖ или ЖСК не предписывается ст. 175 ЖК РФ. В этой норме сказано, что «владельцем специального счета может быть…» в смысле может быть, если собственниками помещений будет принято такое решение.

На второй вопрос я отвечаю так: какие-либо условия, ограничивающие возможность выбора собственниками помещений в МКД регионального оператора в качестве владельца спецсчета в ЖК РФ отсутствуют. В частности, нет ни одного основания полагать, что ч. 3 ст. 175 имеет в виду МКД, в котором реализован способ управления многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК. Поэтому я делаю вывод, что выбор собственниками помещений в многоквартирном доме регионального оператора в качестве владельца специального счета возможен при любом способе управления.

Данный вывод подтверждается п. 2 ч. 1 ст. 180 «Функции регионального оператора». Согласно этой норме, функциями регионального оператора являются: «открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета». Что можно добавить?

То есть, при направлении региональному оператору представителем дома (например, председателем совета МКД) протокола общего собрания собственников помещений, в котором содержится принятое законно решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета региональный оператор обязан открыть такой счет. Обратите внимание на то, что в этой норме также нет никакой оговорки, что это возможно только при способе управления ТСЖ/ЖСК, как это иногда преподносят.

Если изложенная аргументация принимается, то сейчас, не теряя ни одного дня нужно готовиться к проведению общего собрания собственников помещений о выборе модели формирования фонда ремонта МКД. Одновременно нужно объяснять соседям по дому, коллегам и чиновникам, с которыми приходится общаться о том, что специальные счета можно открывать при любом способе управления. При этом статус регионального оператора в отношении спецсчета точно такой же, как статус ТСЖ или ЖСК. Никакого риска в открытии специального счета региональным оператором нет.Суммы взносов бессрочно будут накапливаться на спецсчете, если только собственники (не владелец!) примут решение о замене банка, в котором открыт спецсчет. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета ТСЖ/ЖСК или регионального оператора. В случае признания владельца спецсчета банкротом денежные средства, находящиеся на спецсчете, не включаются в конкурсную массу. Единственно, с такого счета могут быть списаны средства, связанные с обязательствами собственников помещений в МКД, вытекающими из отношений по капремонту многоквартирных домов. Это представляется справедливым.

Такая разъяснительная работа поможет собственникам в большем числе домов принять решение о выборе модели спецсчета. При этом необходимо объяснять, что государственная и муниципальная помощь, если она будет, то будет предоставляться при обоих моделях на одинаковых условиях. Это прямое требование ч. 2 ст. 191 ЖК РФ.

Если средства взносов перечисляемые на простой расчетный счет регионального оператора попадают в его собственность, то средства взносов, перечисленные на спецсчет (не важно, кто его открыл и является владельцем счета: ТСЖ/ЖСК или региональный оператор) являются общей долевой собственностью всех собственников помещений и не направляются в «общий котел». А это залог самостоятельных рациональных решений, возможность проводить капремонт не тогда, когда «прозвенел звонок» и согласно региональной программе капремонта обязательно нужно делать ремонт МКД. При реализации модели спецсчета целесообразно и возможно максимально оттягивать ремонт до момента, когда его проведение необходимо не по формальным основаниям (настает плановый год проведения ремонта), а исходя из фактической нуждаемости дома в ремонте.

Такую возможность необходимо создавать в самое ближайшее время путем выбора модели формирования фонда ремонта на специальном счете, что возможно при любом способе управления МКД.

Д.П. Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

[1]Например, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ: «4. В случае, если собственники помещений в МКД в качестве способа формирования фонда капремонта выбрали формирование его на спецсчете, решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:…».

[2]Например, ч.7 ст. 170 ЖК РФ: «7. В случае, если собственники помещений в МКД в срок, установленный ч. 5 настоящей статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный ч. 5 настоящей статьи срок, и в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 189 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счетерегионального оператора.

[3]Например, ч.4 ст. 173 ЖК РФ: «4. Решение общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капремонт общего имущества в таком МКД, или региональному оператору, на счеткоторого перечисляются эти взносы».

[4] Возможно Банком России позднее и будут приняты какие-то акты, но сегодня применение специальных счетов банками не обусловлено принятием каких-либо иных нормативных правовых актов Правительства РФ или Минфина. Это сделано специально, чтобы установленный законом статус нельзя было скорректировать, выхолостить.

Источник: http://studopedia.ru/12_76908_tsentr-sodruzhestvo-sibir—izrail.html

Взаимодействие управляющих служб с ТСЖ и другими организациями

В данной статье предлагаем поговорить о том, действительно ли ТСЖ управляет управляющая компания. Помимо того, подробно будет раскрыта тема, посвященная юридическому лицу, имеющему некоммерческий характер и образованному владельцами нескольких имущественных объектов, которое называется товариществом собственников жилья.

Физические лица узнают о том, каким образом взаимодействуют ТСЖ с управляющими службами. Также важно помнить о том, что как с первой, так и со второй организацией жильцы обязаны заключить соответствующие договора. Даже при условии тесного взаимодействия данных служб соглашение о предоставлении определенных услуг нельзя смешивать в один документ.

ТСЖ и управляющая компания

Некая часть физических лиц либо не знает четкой разницы между товариществом собственников жилья и управляющей службой, либо же вовсе считает, что это одно и то же. Управляющие службы – это юридические лица, имеющие коммерческий характер, целью деятельности которых является управление имуществом других лиц в соответствии с заключенным с ними соглашением. Товарищества собственников жилья – это также юридические лица, но уже некоммерческого плана, организованные исключительно собственниками многоквартирного имущественного объекта. Также ТСЖ может быть образовано владельцами, проживающими в соседних многоквартирных либо частных домах.

Физические лица, являющиеся членами ТСЖ, могут переложить часть своих обязанностей на управляющую службу. Для этого им понадобится подписать с данной организацией договор, в соответствии с которым она получит право на управление определенным жилищным объектом.

Варианты функционирования ТСЖ

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено, что управляющие компании могут осуществлять свою деятельность исключительно на основании соглашения, подписанного с жильцами многоквартирного дома. Однако данный документ может быть составлен не только при условии, что одной из его сторон будут являться владельцы имущественных объектов. Заключить такой договор управляющим службам по закону разрешается с такими организациями, как:

  • ТСЖ – после того как жильцы определенного дома организовали и зарегистрировали товарищество собственников жилья, они вправе самостоятельно решить, какие обязанности они будут выполнять собственноручно, а какие за отдельную плату хотят переложить на другие организации. Если все же участникам ТСЖ нужна посторонняя помощь, то они могут воспользоваться услугами управляющей компании, а происходить данное взаимодействие должно исключительно на основании специального документа, которым является договор.
  • ТСН – такое сокращение расшифровывается как товарищество собственников недвижимости. Иначе говоря, это некий симбиоз, созданный собственниками различных недвижимых объектов для пользования и совместного владения ими. В ТСН могут входить не только владельцы квартир, находящихся в многоэтажных домах, но и частных домов, различных зданий, земельных и дачных участков, а также некоторых других объектов недвижимости.
  • ЖСК – также собственники жилья, образовавшие специальное товарищество, могут оформить сотрудничество с жилищно-строительным кооперативом. В кооператив подобного характера могут быть включены не только несколько людей, но и организаций. Помимо того, жилищно-строительные кооперативы имеют достаточно широкий спектр обязанностей. Они могут взять на свои плечи как управление имущественными объектами, так и их постройку. В связи с этим, если в определенном многоквартирном доме возникла необходимость что-то достроить, ТСЖ необходимо заключить соответствующий документ с ЖСК.

Законодательная база

Для того чтобы узнать, в каком порядке согласно действующему законодательству должно происходить управление многоквартирным домом, необходимо открыть Жилищный кодекс Российской Федерации и найти в нем статью под номером 161. В этом законодательном акте, а именно во втором его пункте, сказано, что физические лица, являющиеся владельцами квартир в многоэтажном доме, обязаны выбрать один способ управления данным имущественным объектом. Требование подобного характера связано с тем, что, помимо квартир, находящихся в личной собственности определенных физических лиц, есть еще общее имущество, к которому относится кровля, подвал, лестничная клетка, лифт и тому подобное.

Существует три различных способа, при выборе одного из которых может происходить управление многоэтажным домом. Первый – с помощью сил собственников, проживающих в одном имущественном объекте. Однако воспользоваться данным вариантом можно далеко не во всех случаях, а только если число квартир в доме равно не больше тридцати. Второй способ – это управление, осуществляемое товариществом, состоящим из собственников жилья, либо жилищными кооперативами, а также любыми другими организациями подобного характера. И последний вариант – это использование услуг управляющей компании.

Несмотря на установку 161 статьи Жилищного кодекса, гласящей о том, что может быть выбран всего лишь один способ управления многоквартирным домом, на практике активно применяется комбинация из нескольких вариантов. Зачастую оформляются договоры, на основании которых управляющие службы выполняют часть обязанностей ТСЖ.

ТСЖ или управляющая компания, что лучше

Если жильцами дома все же было решено выбрать один вариант управления имуществом, находящимся в их общей собственности, то автоматически возникает вопрос на тему того, что же лучше: ТСЖ или управляющая компания. Преимущества товариществ собственников жилья перед управляющими службами заключаются в следующем:

  1. Экономичность. Поскольку ТСЖ принадлежит к числу некоммерческих организаций, то и траты на функционирование такого товарищества будут минимальными. При условии осуществления грамотного подхода руководителем данной организации, денежные средства с жильцов будут собираться только на уборку и утилизацию мусора. Помимо того, в то время как управляющая компания собирает взносы на проведение ремонтных работ ежемесячно, ТСЖ делает это только при особой необходимости.
  2. Контроль финансовой деятельности. Так как товарищество сформировано из физических лиц, проживающих в том же имущественном объекте, управление которым они осуществляют, то им не нужно обращаться в посторонние организации (например, управляющую контору) и требовать от них проведения тех или иных работ, а также согласовывать все расходы. Помимо того, владелец любой квартиры может в любой момент подойти к руководителю ТСЖ и потребовать отчет, содержащий информацию о том, на что пошли материальные средства, отданные на членские взносы.
  3. Смена состава ТСЖ. Может быть и так, что деятельностью физических лиц, вызвавшихся добровольно управлять ТСЖ, недовольны остальные жильцы. В таком случае просто проводится собрание и осуществляются выборы нового руководства, после чего составляется договор, фиксирующий соответствующие изменения. Если же у жильцов имеется негодование по поводу работы управляющих контор, то уладить этот вопрос, сменив данную организацию на новую, получится только в судебном порядке. Кроме того, данная процедура пройдет успешно только при наличии достаточного количества доказательств.

Однако ТСЖ имеет не только одни плюсы, но и отрицательные стороны. Например, необходимость проведения регулярных собраний, присутствие всех жильцов на котором является обязательным. По причине нехватки времени сделать это не всегда представляется возможным.

Также руководитель сообщества может оказаться недобросовестным человеком, в результате чего пострадают собственники квартир. Еще одним нюансом является то, что если нужно осуществить разовую работу, то ее цена будет составлять значительно большую сумму при условии оформления заказа со стороны ТСЖ. Если же это делает управляющая компания, то, поскольку у нее есть еще другие клиенты и она выступает в качестве постоянного клиента, цена гораздо меньше.

Источник: http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zhkh/tszh.html

Что лучше и выгоднее для собственников – когда ТСЖ управляет домом или когда это делает управляющая компания?

В соответствии с законами, дома, включающие в себя более тридцати квартир, должны решить вопрос о варианте управления их имуществом. Одним из самых популярных способов является организация товарищества собственников жилья — ТСЖ.

При этом, спросом среди жильцов пользуется и вариант подписания договора на обслуживание со сторонними управляющими компаниями — УК. В этом случае, все вопросы решают сотрудники наемной компании, которые получают за это от жильцов соответствующую плату.

Мы рассмотрим оба способа управления МКД, а также выясним, может ли ТСЖ, организованное домом и само, являющееся по сути управляющей организацией, заключить договор на управление с УК.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Разница между двумя способами управления МКД

Что такое ТСЖ, понятно из его названия. Решение о создании этой некоммерческой организации принимают сами собственники квартир и закрепляют его путем голосования. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица.

После официальной регистрации, ТСЖ несет полную ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества и за уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Отличием этой формы управления МКД от других, является ее некоммерческая ориентация. Главная цель товарищества — создать все условия для полноценного обслуживания МКД, а не заработать на этом деньги. Управляющая организация, или как часто ее называют УК, преследует совсем другие цели.

Управляющая компания является коммерческой структурой, с наемным штатом работников. Главным приоритетом в работе УК является получение прибыли. Если структура окажется нерентабельной, она просто не сможет полноценно работать.

Преимуществом сотрудничества с товариществом является и то, что руководящий состав ТСЖ представлен обычными собственниками жилья в конкретном доме. Члены правление и его председатель выбираются через процесс общего голосования членами товарищества (ст.123.14 ГК РФ).

Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств. Персонал же управляющей организации назначается ее директором без учета интересов жильцов.

В процессе управления домом, ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг. В свою очередь, РСО намного выгоднее, когда оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ. Вероятность возникновения больших задолженностей при сотрудничестве с управляющими компаниями намного выше.

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?

У товарищества есть право выбора:

  1. Выполнять функции управления домом самостоятельно.
  2. Заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.

Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, быть управляющей компанией оно не может по законодательству.

Но при этом, ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления многоквартирным домом.

Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.

Существуют определенные причины, по которым ТСЖ может принять решение привлечь к управлению стороннюю УК:

  • Управляющие организации — это хорошо отлаженный, проверенный механизм.
  • В их штате есть опытные и грамотные специалисты.
  • Существует возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных систем.
  • Сами члены ТСЖ не всегда оказываются достаточно компетентными в вопросах управления.

Виды договоров и распределение функций управления

Между ТСЖ и УК может быть подписано два вида договоров на обслуживание МКД:

  1. Договор подряда.
  2. Договор непосредственного управления.

При договоре подряда, домом управляет ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ), а управляющая компания просто предоставляет свои услуги по содержанию жилья. Такие отношения регулируются Гражданским Кодексом, в статье 702.

Статья 702 ГК РФ. Договор подряда

  1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров

В договоре подряда должны указываться работы, которые будет осуществлять подрядчик:

  • осмотр общего имущества;
  • обеспечение готовности инженерных сетей;
  • уборка помещений и придомовой территории;
  • вывоз мусора;
  • обеспечение пожарной безопасности.

Как правило, договор заключается на срок не менее одного года.

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, возникает другая ситуация.

Все необходимые юридические сделки в целях управления и содержания имущества, а так же для предоставления коммунальных услуг, управляющая организация будет проводить от имени и за счет ТСЖ.

Товарищество, в свою очередь, будет выплачивать вознаграждение за оказанные функции управления в размере, предусмотренным договором.

ТСЖ будет вправе проверять качество оказываемых услуг, но контролировать финансовые потоки не сможет. Оно будет выступать своеобразным посредником между УК и собственниками жилья. УК, в свою очередь, легче сотрудничать с определенным кругом лиц, в данном случае — с правлением и председателем ТСЖ, чем с каждым собственником по отдельности.

Как товарищество может забрать дом у управляющей организации?

Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:
  1. Невыполнение условий договора управления.
  2. Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  3. Отказ от предоставления информации.
  4. Окончание срока действия договора.

Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проголосовать должно большинство жильцов.

Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст.48 ЖК РФ).

Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для голосований, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.

Заключение

К выбору формы управления многоквартирным домом стоит подойти ответственно. На первых порах становления товарищества, имеет смысл оставить управляющую компания для оказания услуг по содержанию имущества. А потом, накопив опыт, подобрав хороших специалистов и вникнув в нюансы работы, полностью перейти на обслуживание дома ТСЖ. Каким путем идти, решать только собственникам.

Источник: http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/upravlyayushhaya-kompaniya.html